Il est important de voir apparaître les points suivants :
• Délais accordés aux héritiers pour débarrasser les meubles, jusqu’à la complète libération des biens, suite aux décès du crédirentier.
• Mesures à prendre si les délais sont dépassés: fixation d'une astreinte.
• Dans le cas d'une vente avec réserve de droit d'usage et d'habitation, fixation d'une augmentation de la rente en cas de libération anticipée (l'usage préconise une augmentation de 30% de la valeur locative des biens vendus)
• Choix de l'indice d'indexation des rentes (Indices des prix à la consommation, Indices du coût de la construction, Indices IRL)
• Répartition des charges de copropriété:
Charges "locatives" à la charge du Vendeur,
Charges "non-récupérables" à la charge de l'Acheteur, ainsi que les travaux votés en assemblée générale,
• Application des articles 605 et 606 dans certains cas précis : Vente de maison individuelle,
avec conventions particulières entre les parties car ils ne sont pas d'ordre public (des dérogations sont possibles).
• A qui incombent les taxes foncières, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ?
Si le Vendeur conserve un droit d'usage et d'habitation, il paie seulement les ordures ménagères.
Un Usufruitier paiera la totalité des taxes foncières.
• Les garanties du Vendeur : « La Réserve d'Hypothèque Légale Spéciale du Vendeur »,
• Aliénation du bien,
• Rachat de la rente,
• Etc...
La liste est longue est varie suivant qu'il s'agisse d'un appartement ou d'une villa aliénés dans le cadre d'une vente avec réserve de droit d'usage et d'habitation, ou réserve d’usufruit.
Très souvent, dans le cadre de la réserve de droit d'usage et d'habitation par le Vendeur, ce dernier sera considéré comme un locataire en ce qui concerne les charges de copropriété et n'aura à s'acquitter pendant la durée de son viager que des charges dites "locatives" ; les travaux votés en assemblée générale de la copropriété restant à la charge de l'Acquéreur.
Mais il peut en être décidé autrement; par exemple dans le cadre d'une vente avec réserve d'usufruit et dans ce cas le Vendeur gardera à sa charge l'ensemble des charges courantes et tous les travaux votés en assemblée générale de copropriété.
Le cadre n'est pas rigide et il est laissé à l'appréciation des parties.
Une chose est cependant très importante : veiller à ce que le contrat soit toujours équitable entre le Vendeur et l'Acheteur, afin que chacun y trouve son compte.
Ce contrat se doit d'être GAGNANT-GAGNANT !